中国新能源汽车行业年年以两位数增速刷新销量纪录时，一个有意思的现象冒了出来：这个被寄予“经济新引擎”厚望的产业，在运作逻辑、市场表现甚至风险上，跟曾经撑起中国经济增长的房地产行业，交集越来越多。

从依赖政策到资本狂欢，从各行各业跨界涌入到终端市场乱象丛生，相似的路子让人担心“新能源汽车会不会走房地产老路”？

新能源汽车和房地产，底层逻辑太像了

聊到俩行业的相似性，很多人只看到表面的营销或数据造假，往深了看会发现，它们在根本运作逻辑上像“照镜子”，这种相似不是巧合，主要是俩行业刚起步时，都特别依赖“政策给的好处”和“资本加的杠杆”，进而衍生出差不多的商业生态。

政策喂大的“奶瓶经济”，是俩行业最核心的共同点，房地产能起来，本质靠地方政府“土地财政”，地方低价拿地、高价卖给房企，凑钱搞城市建设和拉动经济，还放宽信贷帮房企借钱；新能源汽车行业快速扩张，也全靠政策“输血”。

2010年中央财政开始补贴新能源汽车，最高一辆车补6万块，这力度吸引了一大堆企业，再加上免税、牌照优惠、地方招商补贴，形成了“离了政策活不了”的模式。

这模式的毛病在俩行业一模一样：房地产因土地政策松，当年“囤地不开发等涨价”的特别多；新能源汽车行业也因补贴，2016年出了“骗补丑闻”，72家车企用“电池拆装重复报补贴”“造没电机的空壳车骗钱”等招，骗了近百亿补贴，都是政策好处太多催生的畸形现象。

资本运作的“杠杆依赖症”，让相似性更明显，房地产核心玩法是“拿地-抵押给银行-借钱-再拿地”的循环，靠土地抵押套银行钱，用高杠杆做大规模；新能源汽车行业虽打着“科技创新”旗号，玩资本的路子和房地产没差多少。

这种玩法不是独一份：有个新势力品牌用200亿注册资本，撬动了2000亿投资，创始人还大言不惭说“用银行的钱赌未来”。

还有家车企把电池研发费用算成资本支出，靠会计手段伪装经营现金流，这些操作和2009年房地产企业“明股实债”套路一模一样，都是靠杠杆做大，不是靠正经做生意赚钱。

更让人担心的是，俩行业都有“各行各业凑热闹”和“只想赚快钱”的心态，房地产最火时，出现“全民搞地产”的怪事：做空调的格力、卖家电的美的、搞牛奶的伊利，甚至小电机厂，都一窝蜂跨界做房地产，根本不想长期经营，就是想赚土地和房价上涨的快钱。

现在新能源汽车行业也在上演差不多的戏码。从家电巨头到手机厂商，从互联网公司到传统制造厂，不管有没有汽车研发、生产的真本事，都想在新能源赛道分一杯羹。

这些跨界企业大多没什么技术积累，就靠“找代工+玩资本”：成立公司、包装品牌、拉投资、找传统主机厂代工，推出一款车就赶紧卖了回笼资金，有的甚至用这钱填其他业务亏空，这种“赚快钱”的心思和当年房地产跨界玩家一样，最后导致行业资源分散、产品质量参差不齐。

新能源汽车行业，好多危机已经冒头了

如果说“模式像”是俩行业的基础，那“风险也相似”就是新能源汽车行业现在面临的真问题。随着政策补贴减少、市场竞争加剧，房地产曾经历的“产能过剩卖不完”“终端卖不动”“赚不到钱”等风险，正以相似形式在新能源汽车行业出现，且因行业不同，有些风险更隐蔽、复杂。

终端市场的“虚假繁荣”，跟房地产库存危机太像了，房地产供过于求时，房企为冲业绩，搞“员工内购”“首付分期”制造卖得好的假象，好多房子被中介或投资客囤着，不是真有需求的人买的。

新能源汽车行业现在也面临“库存堆成山”的问题。2025年数据显示，新能源汽车库存系数达3，远超1.5的行业警戒线，意味着经销商手里的车至少得4个月才能卖完；更严重的是，动力电池产能利用率不到40%，好多生产线闲着没开工。

为清库存，行业还搞出“0公里二手车”产业链：经销商给没卖的车批量上牌、买保险，算成车企“已售数据”拿返利，再把这些“新车”低价卖给贸易商，包装成“零公里二手车”甩卖或出口。

这种操作和房地产“虚假网签”“捂房等涨价”套路本质一样，都是靠数据造假掩盖需求不足，最后导致终端价格乱套，经销商越来越难赚钱。

盈利模式“走不长远”，是俩行业共同的致命伤，房地产以前赚钱靠“快速周转+房价上涨”，但随着调控变严、市场饱和，TOP10房企平均利润率跌破2%，“卖一套房赚不过卖煎饼果子”成常态。

新能源汽车行业现在也陷入“赔本赚吆喝”困境，据行业测算，未来每卖一辆新能源汽车，企业平均亏12万块。赚不到钱的根源在俩行业也差不多：房地产企业为维持现金流，靠“快速周转”卖房，导致房子质量下降、成本失控。

新能源汽车企业为抢市场份额陷入“价格战”，还为满足地方政府“产能指标”盲目扩产，不管产品研发和成本控制。

更值得注意的是，俩行业赚钱路子都偏离主业：房地产靠“卖房+物业+金融”多元盈利，新能源汽车靠“资本市场融资+政府补贴”输血，一旦融资变难或政策支持减少，盈利危机就会集中爆发。

海外市场“打不开局面”，让行业风险更大，跟房地产“只能在国内卖”不同，新能源汽车本应能“出口赚外汇”，这也是国家把它当“战略产业”的重要原因。

但实际数据让人担心：2025年上半年，全球新能源乘用车卖了772万辆，中国市场消化527万辆（占比68.3%），剩下244.9万辆海外市场里，中国品牌仅拿到31万辆份额（占比12.7%），算下来中国新能源汽车在海外真实存在感只有4%。

这种“国内强、国外弱”的情况，虽和房地产“只做国内市场”不同，但风险本质一样：房地产因“房子不能动”没法出口，只能靠国内消化过剩产能，最后泡沫破裂。

新能源汽车虽能出口，却因“品牌没认知度”“国外服务跟不上”“有贸易壁垒”等问题，难打开海外市场，只能在国内内卷。等国内市场增长见顶（2025年国内新能源汽车渗透率超40%），海外又没突破，行业会面临比房地产更严重的“产能过剩+需求不足”双重压力。

别走房地产的老路，得走可持续的路子

面对跟房地产相似的风险，新能源汽车行业不是注定重蹈覆辙。比起房地产“土地有限”“人口红利将尽”这些没法改的限制，新能源汽车行业有“技术更新快”“能做全球市场”“政策引导明确”等优势。

能不能走出困境，关键在能不能摆脱“房地产式增长”，建立以“技术创新”“市场说了算”“全球竞争”为核心的可持续发展模式，同时给不同市场参与者指条明路。

对行业本身来说，摆脱“依赖政策”和“资本投机”是转型第一步。新能源汽车行业得明白，政策补贴本质是“帮市场起步”，不是“长期给钱养着”，房地产的教训已证明：太依赖政策好处，企业会丢了核心竞争力，等政策退坡就陷入危机。

所以车企得把重心从“抢补贴”“玩资本”转到“搞核心技术研发”上——一方面多投钱在动力电池、自动驾驶、智能座舱等关键领域，少依赖外部供应链。

另一方面，别学房地产“先生产再找销路”，要按消费者需求开发产品，别盲目扩产浪费资源。就像比亚迪，靠自主研发电池、电机、电控整合产业链，再精准定位10-30万元主流市场，在行业大多亏损时还能赚钱，这证明“靠技术+跟市场走”行得通。

从市场参与者角度看，不同人得有不同应对办法。对普通消费者，买车别只看“政策优惠”和“品牌噱头”，要重点看企业“有没有真技术”和“能不能长期活下去”。

现在市场上，有些跨界做新能源汽车的企业，没什么核心技术，就靠营销和资本撑着，未来行业洗牌时很可能被淘汰，有市场观点预测，现在129个电动车和混动车品牌里，到2030年能在财务上撑下去的不到20家。

所以大家买车时，不光看续航、安全等性能，更要关注车企研发投入、工厂实际生产情况、售后网点多少，别等企业倒了，车坏了没人修。

对投资者，得重新看待新能源汽车行业估值。过去几年，资本市场把新能源汽车当“高科技赛道”给高估值，却忘了它“本质是制造业”，汽车行业核心竞争力终究是“控制成本”和“规模化降本”，不是“炒概念”。

现在行业“库存多”“不盈利”等问题，本质是估值和实际脱节。投资者别学房地产“炒地皮”的投机心态，要重点关注企业“真实销量”、“毛利率”和“现金流”，别被“虚假数据”和“资本故事”骗了。

就像特斯拉，虽估值高，但靠上海工厂超90%的产能利用率，还有电池成本比2019年降40%，仍能盈利，这种“按制造业逻辑做事”的模式，才该是投资新能源汽车的核心参考。

从政策层面看，地方政府得改“招商引资”思路，别再走房地产“靠卖地赚钱”的老路，现在有些地方政府为引进新能源汽车项目，盲目给土地优惠、免税，甚至对车企产能指标“睁一只眼闭一只眼”，导致行业“重复建设”“产能过剩”。

未来地方政府该把招商重点从“引进多少工厂”转到“打造产业链生态”上，比如围绕核心车企，聚集电池、零部件、回收等配套产业，同时建立“产能利用率”“研发投入”等考核指标，别让车企“圈地不造车”投机。

另外，国家层面要多支持新能源汽车出口，通过“一带一路”合作、海外建厂等帮企业突破贸易壁垒，提高中国品牌在全球市场的份额，缓解国内内卷压力。

中国经济发展经验告诉我们，任何撑经济的产业，都不能靠“钻政策空子”和“加杠杆”活下去，房地产的调整已敲响警钟。

新能源汽车行业作为中国经济转型的关键，既面临“技术革命”“全球市场”的机遇，也承受“走老路惯性”“风险积累”的压力。能不能跳出“房地产式增长”的坑，不仅关系行业存亡，更影响中国经济能否高质量发展。

对行业从业者，要回归制造业本质，靠技术创新带动增长；对普通人和投资者，要理性看待，看清行业真实逻辑；对政策制定者，要在“支持”和“监管”间找平衡，引导行业健康发展。