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文/汪俐辰
今年政府工作报告对房地产着墨颇多，并首次将“好房子”写入其中，提出“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”
当“好房子”需求成为社会广泛共识，房地产市场会发生哪些变化？
为什么要建“好房子”？
去年9月26日召开的中央政治局会议上首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，此次政府工作报告中再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
自去年四季度起，房地产领域一系列需求端措施已经出台。
清华大学房地产研究中心主任吴璟接受中新社国是直通车采访时指出，居民家庭购房支付能力明显增强，尤其是首付款比例下降，利率降至历史最低水平。结合房价下调，多数家庭购房能力得到提升。与此同时，市场预期得到一定程度扭转，尤其是刚需和改善性需求的居民家庭，既有支付能力，也有信心。
一旦需求端改善，就需要高质量供给跟上。吴璟指出，“好房子”是将需求端措施转化为实际购房行为的关键。
从长期来看，房地产市场供求关系已发生了重大变化，从“有没有”转变为“好不好”。从国际经验来看，住房市场发展必然要从数量短缺转向品质提升。
吴璟表示，我国多数家庭有改善性需求，对“好房子”有更具体、更细节化的需求。这不仅是对美好生活追求的体现，也是住房产业发挥核心功能的必然要求。
此次政府工作报告中不但写入“好房子”概念，还强调“完善标准规范”。
吴璟认为，这是对过去一两年探索经验的总结。“好房子”的需求既有个性化的一面，也有共性的一面。通过完善标准规范来满足共性需求，是短时间内提升住房品质的有效手段。
建设“好房子”进展如何？
住房作为一种消费品，与手机、汽车等产品类似，其发展遵循消费升级规律。通过推出更高质量的住房供给，可有效激发新的市场需求。
住建部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处处长、研究员梁浩接受中新社国是直通车采访时指出，通过切实提升保障性住房、商品房居住品质，探索推动将老房子改造成“好房子”，能够更好满足刚性和多样化改善性住房需求，有效释放居民消费潜力，稳定房地产投资和销售水平。同时，带动建材、家居、家电等相关消费和上下游产业。
当前，我国多地已经开展“好房子”建设探索实践。
北京提出加大新开发居住区配套设施补短板力度，建设适应群众高品质生活的“好房子”。四川提出适应人民群众高品质居住需求，完善并提升住房建设标准，推进“好房子”建设。吉林提出大力推动10个以上“好房子”示范项目建设。
此外，山东、湖北、重庆等地已开始编制或完成高品质住宅标准，围绕审批流程、规划设计、施工建造、物业运维等方面，提出了更明确的发展要求。
吴璟表示，在过去一两年尤其是2024年，“好房子”建设取得较大进展。大家对“好房子”的共识逐渐形成。企业开始针对不同家庭类型和需求推出更有针对性的产品，如单身家庭、多代同住家庭等，产品细分趋势明显。
同时，一些共性需求也逐渐被提炼出来。例如，杭州、合肥、佛山等多地调整了建筑面积和容积率的计算方式，鼓励小区提供更多的公共空间，如架空层和阳台等。
此外，天津、郑州等多地提出增加建筑层高，从原来的2.8米提升到3米至3.3米，这不仅改善了居住的舒适性，也为安装中央空调、新风系统等设备提供了更多空间。
开发企业在“好房子”建设方面也投入了较大精力。
吴璟指出，过去企业更多依赖土地增值获取利润，但现在市场环境下，企业意识到只有提升产品和服务质量，才能获得竞争优势。因此，许多龙头房企在更新产品线、打造标杆项目方面做了大量工作。
他同时提醒，尽管市场对“好房子”的理解日益丰富，但对居民家庭的具体居住需求仍有待进一步研究。未来，应更关注居民的实际需求与痛点，以更精准地满足购房者期望。
存量房何去何从？
随着“好房子”建设推进，现有的存量房又该何去何从？
“平衡新增供应的品质提升和现有库存去化二者的关系，是特别要注意的问题。”吴璟说，如果新建住房品质大幅提升，而现有库存未能及时改造，可能会导致市场压力增大。可能的情况下，在建或尚未建设的项目应尽早按照“好房子”标准进行规划和调整。
梁浩认为，推动既有存量住房更新改造为“好房子”非常重要。结合城市更新、城市体检和老旧小区改造等工作，可以推行装配化装修，用好推动大规模设备更新和消费品以旧换新等相关政策，推动老房子便捷快速改造，也可以鼓励各地因地制宜探索居民自主更新改造老旧住宅。
例如，可重点解决加装电梯平层入户、既有建筑节能改造、老旧居住社区燃气、供水、供热、排水管道更新改造，增设户内燃气安全装置，加强存量房屋安全管理，通过绿色工业化定制整装和装配化菜单式装修方式，便捷快速改造既有住房厨房、卫生间等重要居住空间，激发老房子整体更新改造需求。