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8月7日，上海今年第四批次宅地交易结束，5宗地块成交总额达到109.5亿元，最高溢价率控制在30%。
本轮土拍是上海出台楼市“沪九条”以后的第二轮土拍，也是二十届三中全会后上海首批宅地集中出让。其中，徐汇区斜土街道地块成为市场关注焦点，经过半个多小时、72轮极限拉扯，该地块由绿城竞得，触及地块溢价率上限30%。
高温之下，上海土拍的火热态势，释放哪些信号？
徐汇地块的竞拍截图
优质地块依然受市场认可
本轮土拍涉及的5宗地块，分布在徐汇、浦东、虹口、青浦、奉贤五个区域。申请的竞买企业仍以国央企为主，包括保利、华润、中海、招商、越秀、象屿等。这几家开发企业并不陌生，频繁活跃在今年土拍市场，足可见其深耕上海的决心。
根据土拍规则，除了徐汇滨江地块为招挂复合方式出让外，其余4幅地块以挂牌方式出让。所谓挂牌方式，即申请人自由竞价，按“价高者得”确定竞得人；“招挂复合”指的是招标和挂牌方式结合，如果申请人数达到一定数量，需先通过评标确定入围竞标人，然后在入围范围内进行竞价，如果不超过规定人数则采用挂牌方式。徐汇滨江地块由于有效申请人数小于11人，根据出让文件规定，确定采用挂牌方式出让。
业内人士表示，“招挂复合”方式是对开发商综合条件的考核，不仅要考察其经济实力，还对房地产项目开发经验、项目品质等方面进行对比，好中选优。
经过一天激烈角逐，5宗地块全部顺利出让，徐汇和虹口两宗地块由于地处中心城区，受到热捧，均由绿城以溢价竞得。
其中，虹口地块位于凉城板块，吸引保利、绿城、象屿3家竞买人参与竞拍，经历了24轮竞价，溢价率6.48%。徐汇地块位于斜土板块，地处滨江，条件优越，共吸引保利、招商与徐汇城投联合体、中海与西岸集团联合体、越秀与象屿联合体、华润、绿城、宸嘉等7家竞买人参拍，经历了72轮竞价，溢价率30%触顶。
同时，上海本市土地市场冷热不均的情况依然存在，本轮土拍还有3宗地块以起始价成交。其中，浦东新区北蔡地块竞得人为上海浦东土地控股（集团）有限公司，青浦区重固镇地块竞得人为上海保利建锦城市发展有限公司，奉贤新城地块竞得人为上海奉贤新城上江南置业有限公司。
引导市场主体理性竞价
本轮土拍中竞争最为激烈的，毫无意外为徐汇斜土地块，地块起始价为36.96亿元。自公告发布起，徐汇斜土地块便受到了业内的广泛关注，该地块设置了30%溢价率上限，即土地最高价格上限控制在48.05亿元。
上海市规划资源局此前表示，自今年第三批次宅地拍卖起，取消商品住房用地溢价率10%的上限要求。那么，为何对徐汇斜土地块设置了溢价率上限？
记者从上海市规划资源局资源利用处（权益处）了解到，6月7日上海官方发布的信息中已经明确，在出让前，市级相关部门和相关区建立综合会商机制，逐一地块合理设定出让起始价格，对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，目的是引导市场主体理性竞价。
按此规则，徐汇斜土地块经过72轮竞价触及30%溢价率上限之后，有4家竞买人转入摇号环节。最终，绿城脱颖而出，成交楼面价格破每平方米13万元，为目前全国最高楼面价。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，在当前土地市场形势下，徐汇斜土地块的竞拍向市场释放积极的强劲信号，体现了更多购地资本关注重点城市和优质地块，对于房地产开发企业的市场信心提振有积极作用，对房地产产业链的信心恢复也有积极的作用。
引导好土地造好房子
今年以来，上海土地供应“小步快跑”，供应节奏加快，地块质量保持高标准。截至目前，上海今年共出让四个批次住宅用地，24宗土地无一流拍，在供应结构上，中心城区土地占比明显提高。
上海市规划资源局资源利用处（权益处）相关负责人表示，上海正在主动适应房地产市场供求关系的新变化，积极响应人民群众对优质住房的新期待，按照更好发挥市场机制作用，创造更加公平、更有活力的市场环境的要求，提高土地资源配置效率和效益。本次推出的5宗地块全部经过综合考虑，包括地块规划条件、周边现状情况、市场供需和存量房消化情况等，努力“用好土地，引导市场做好产品，提供好房子”。
比如，徐汇斜土地块虽然不在浦江一线，但是发展空间极大。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这幅地块所处的徐汇滨江区域一直是高端住宅密集供应区，此前入市的产品几乎都受到热卖，随着地块越来越少，该地块的稀缺性越来越突出，从而激发开发商用心做产品，最终实现质价同步。
徐汇地块的区位
徐汇地区周边高端项目几乎都曾热卖
徐汇地块竞得人绿城，以开发高品质住宅项目而闻名全国。由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布的“2023房地产开发企业综合实力TOP500测评”成果显示，绿城中国凭借着稳健的发展荣膺“2023房地产开发企业综合实力TOP10”并获得“稳健运营TOP10”“交付能力TOP5”等多项荣誉。
其他4宗土地的配套资源同样较为完善。浦东北蔡地块邻近轨道交通18号线，交通和教育资源完善；虹口江湾镇地块位于凉城板块，周边规划有公园、轨道交通、商场、学校，生活配套完备。奉贤和青浦两宗地块虽然地处上海远郊，但是均位于重点规划片区。如奉贤地块位于奉贤新城，规划利好较多，距离奉贤新城地铁站只有1公里；青浦地块位于大虹桥板块，临近规划地铁（在建）示范区线，未来交通更加便利。
浦东地块的区位条件
虹口地块区位情况
奉贤地块区位情况
青浦地块的区位
上海正在实现资源配置效率最优化和效益最大化，加大优质住宅用地供应。记者发现，在第四批次土拍落幕的同时，上海市土地交易事务中心已同步发布第五批次商品住宅用地出让预告。第五批次地块依然聚焦在上海核心板块，即将出让的两宗地块均位于静安区，预计9月上中旬组织交易活动。
第五批次出让宅地预告清单