观点网 一家深耕东北汽车产业带的专业化物流服务商要发私募REITs了。

近期，上交所债券项目信息平台显示，“润邦达美汽车产业园持有型不动产资产支持专项计划”获受理。

该项目品种为ABS，拟发行金额为7.54亿元，项目原始权益人为润邦达美物流股份有限公司，资产位于辽宁沈阳，计划管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司。

产城园区评论获悉，润邦达美是深耕东北汽车产业带的专业化物流服务商，已与华晨宝马、延锋彼欧、李尔汽车等10余家头部车企达成战略合作，为宝马铁西工厂等核心产能提供零部件仓储、中转、配送全链条服务。

解码润邦达美

官网显示，润邦达美物流股份有限公司是在2008年成立的达美国际物流发展有限公司基础上，于2016年重组的一家股份制公司。

该公司聚焦汽车制造业供应链，是集高端制造业供应链产业园区投资与建设，供应链管理与物流方案解决、园区安保、物业、设备设施维护于一体的生产服务供应商，已与华晨宝马、延锋彼欧、李尔汽车等10余家头部车企达成战略合作，为宝马铁西工厂等核心产能提供零部件仓储、中转、配送全链条服务。

在物流园区服务方面，润邦达美主要提供国际标准仓库、物流辅助和物业管理服务。

目前，润邦达美有4个供应链管理产业园区，分布在中德沈阳装备园、沈阳汽车城两大汽车产业集群区域内，总占地面积37.27万平米。

其中，1号园区润邦达美生产物流服务园区位于宝马铁西工厂2号门对面，占地约9.6万平米，为宝马、奔驰、福特、沃尔沃等品牌车型的汽车外饰系统供应商延锋彼欧汽车外饰系统有限公司提供生产服务；2号园区位于华晨宝马里达工厂对面，占地约20万平米，是宝马中国首个SKD项目，为宝马全系车型提供仓储、包装、集装箱堆场、国际多式联运等服务。

3号园区位于大东区东跃一街7号，距离宝马大东工厂6公里，占地约2.5万平米，专为宝马汽车X3车型提供外饰件组装配送服务；4号园区位于沈北新区夏花湖街6号，占地约5.13万平米，园区主要为华晨宝马、上汽通用等品牌车企汽车零部件供应商李尔汽车系统有限公司提供生产服务。

在物流方案解决与供应链管理方面，润邦达美为客户提供物流规划解决方案、生产物流管理与产品配送、供应链库存控制与第三方仓库管理、物流周转器具定制与租赁与维护等服务。

私募REITs盘活资产

据悉，该产品是东北第三单私募REITs，第一单是富国资产-首创水务持有型不动产ABS，其资产是位于辽宁省大连市金普新区的生活污水和工业污水处理项目，第二单是12月深交所受理的长春城建项目。

有分析指，此次润邦达美私募REITs底层资产精准匹配产业需求，基础资产为汽车产业园持有型不动产，定位沈阳铁西区3000余家工业企业、千亿级汽车产业集群的物流配套需求，现金流与区域汽车产能高度绑定。

作为权益型资产支持证券，该产品以“资产信用”为核心（无主体增信），可帮助润邦达美盘活沉淀的不动产资产、优化资产负债结构，同时为后续对接公募REITs预留了路径。

产城园区评论获悉，私募REITs作为持有型不动产资产支持证券，在法律上属于ABS的一个品类，但本质更接近权益型投资产品，私募REITs的审批周期远快于公募REITs，且资金用途不受限制，为企业提供了更大灵活性。

中债资信一份报告中指，在公募REITs、类REITs和私募REITs中，私募REITs的发行规模最小，但呈现快速扩大趋势。

分基础资产类型来看，私募REITs的底层资产较为多样，目前交通基础设施占比最高，发行主体以央国企为主。

在市场参与主体方面，目前，保险资管是私募REITs的基石投资人，持仓占比约为45%；银行理财约占25%；券商自营约占15%；其余为公募基金专户、私募股权基金等。

资产类型也日趋多元化，已发行的私募REITs底层资产覆盖了高速公路、产业园、数据中心、消费基础设施、保障房和能源等，甚至包括写字楼等公募REITs尚未涉及的资产类型。

值得关注的是，私募REITs的收益主要来源于资产产生的现金流分红及潜在增值，但因流动性溢价要求，私募REITs往往具备比公募REITs更高收益率，同时通过条款设计为投资者提供一定程度的“保底”收益保障。

但私募REITs亦存在一些挑战，比如退出渠道单一。公募REITs是私募REITs最主要的退出通道，但公募审核标准严格、周期长，导致私募REITs退出效率偏低。

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