圈地套利模式终结，超百亿负债清偿方案曝光，60万以上债权偿还率仅0.7%

红莲路与万新大道交汇处西南侧，43.7万平方米的土地在亚热带阳光下静卧。齐腰的野草在铁质围栏内疯长，将“新能源汽车基地”的规划蓝图掩盖在荒芜之下。四年前，恒大汽车以5.9亿元摘得这块编号2020NGY-8的工业用地时，曾承诺打造一个总投资25亿元、年产百万辆的汽车产业高地。如今，广州市规划和自然资源局的公告宣告了它的结局——因企业原因闲置超四年，将被政府无偿收回。

01 南沙造车梦碎

2020年9月，恒大新能源汽车（广东）有限公司以5.9亿元总价拍下广州南沙万顷沙镇43.7万平方米工业用地，编号2020NGY-8。在锣鼓喧天的签约仪式上，恒大代表与南沙区商务局签订《投入产出监管协议书》，承诺：30个月内建成投产，总投资不低于25亿元，其中研发费用占20亿元，投资强度达4500元/平方米。

这块工业用地并非孤立存在。其西侧矗立着恒大2018年和2019年先后拿下的两宗工业用地，总占地面积约82万平方米，已建成恒驰汽车生产基地框架。东北侧则是恒大开发的住宅项目阳光半岛——一个因停工最后由中航信托接盘的“半成品”社区。三块土地共同构成许家印规划的170万平方米“汽车城”版图。

承诺很快化为泡影。2021年6月9日成为这块土地命运的转折点。自该日起，因恒大资金链断裂，地块开发完全停滞。当2025年7月8日广州市规划和自然资源局南沙区分局核发《闲置土地认定书》时，荒草丛生的地块已被标注“闲置超四年”的刺眼标签。

根据《闲置土地处置办法》第十四条规定，因企业原因未动工开发满两年的土地，政府有权无偿收回国有建设用地使用权。恒大5.9亿元土地投资就此归零。

02 百亿债务黑洞

土地回收仅是恒大汽车溃败的冰山一角。在广州市中级人民法院裁定的《恒大新能源汽车（广东）有限公司重整计划》中，一个令人窒息的债务黑洞被揭开。

截至2024年11月4日，仅恒大新能源（广东）公司一家，债权申报总额就高达75.85亿元。其中普通债权约49.93亿元，建设工程价款优先债权10.8亿元，有财产担保债权14.95亿元。加上关联公司恒大智能汽车48.79亿元债权，南沙基地背负债务总额突破125亿元。

7月7日，A股上市公司金桥信息公告披露的清偿方案令市场哗然：普通债权人60万元以下债权部分100%清偿，超过60万元部分偿还比例仅0.7%。这意味着持有1000万元债权的企业，最终只能拿回60.7万元现金，相当于本金损失94%。

“得益于工程价款的优先受偿权，我们还能收回2119万元。”金桥信息在公告中苦涩地表示。该公司3608万元债权中，3433万元本金被认定为建设工程优先债权，175万元利息则沦为普通债权。即便享有优先权，清偿率也不足60%。

03 接盘者迷雾

当土地成为恒大汽车最后的救命稻草，谁将接盘南沙基地的问题引发市场诸多猜测。

今年3月，紧邻恒大汽车城的四宗工业用地挂牌出让，条件明确要求导入智能网联与新能源汽车产业。市场迅速传言广汽集团与华为合作的华望汽车将接盘恒大工厂，刺激恒大汽车股价一日飙升74%。

广汽集团随即两度紧急辟谣：“从未与恒大汽车接触，华望是轻资产运营公司，将优先利用现有产能。”最终四块土地由广州南沙区属国企——广州南沙置造科技有限公司收入囊中。

潜在投资者对恒大汽车望而却步的原因显而易见。一位投行人士分析：“恒大汽车资产实质是三宗土地使用权及在建工程，却背负超百亿债务。在新能源竞争白热化的当下，接盘者等于背负沉重历史包袱前行。”

更残酷的现实是恒大汽车的经营崩塌：2024年上半年累计交付仅1429辆，营收为骇人的-176.76亿元，净资产跌至-579.81亿元。公司公告坦承“无力支付审计费用”，年报彻底难产。

04 圈地运动终结

恒大汽车的命运，折射出中国新能源汽车狂飙年代“圈地套利”商业模式的彻底破产。

2020年8月，恒大汽车一口气发布六款恒驰车型，许家印宣布“3-5年成为全球规模最大新能源汽车集团”的豪言。为实现年产500万辆的空中楼阁，恒大在全国疯狂圈地：上海松江、江苏南通、沈阳、郑州......规划产能远超行业需求。

这些土地往往未用于实业。2023年，恒大郑州基地工业用地同样因长期闲置被收回；上海松江工厂虽建成却产能闲置。土地实质成为融资工具——恒大新能源（广东）公司35亿元股权质押给广州农商行的背后，正是85.8万平方米工业用地。

此类操作在行业并非孤例。宝能汽车在昆明、西安等地项目陷入停滞；赛麟汽车如皋工厂演变为“庞氏骗局”；拜腾南京工厂尚未量产便宣告破产。一位行业分析师指出：“部分企业通过低价拿地、土地抵押、政府补贴、资本市场融资形成套利链条，造车反成次要目标。”

监管利剑已然落下。多地政府开始在土地出让中签订《投入产出监管协议》，明确投资强度、税收贡献等硬指标。恒大南沙地块回收，成为此轮监管风暴中最醒目的警示碑。

夕阳掠过万顷沙镇荒芜的地块，43.7万平方米的寂静与不远处南沙港集装箱码头的繁忙形成刺眼对比。金桥信息的财务人员仍在核算那笔2119万元的清偿款能否如期到账，尽管这仅是他们被欠债务的六成。

恒大汽车天津工厂最后一批库存车停放在露天场地上，风吹雨淋中逐渐褪色。当圈地套利的游戏规则被彻底改写，土地不再是从地方政府套取资源的筹码，而是一纸带着违约条款的责任状。那些曾被资本狂欢掩盖的造车本质——技术积累、制造功底与市场敬畏，终将在洗牌后浮出水面。

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