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南方财经全媒体集团全国两会报道组 张敏 深圳报道 十四届全国人大三次会议3月5日上午在人民大会堂开幕，国务院总理李强作政府工作报告。在2025年经济社会发展总体要求和政策取向方面，政府工作报告指出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。
这一表述被认为是今年政府工作报告的亮点之一。对于楼市风险的防范和化解而言，尤其具有积极意义。
在部署2025年政府工作任务时，与房地产有关的内容主要被安排在防风险的工作大项下，说明防风险仍然是今年房地产工作的重中之重。其中提出，“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”
对存量土地和商品房的收储，被认为是防范化解房地产风险的有效措施。
根据华泰证券的一项统计，截至2024年第一季度，我国存量闲置的未开工土地计容建筑面积或达到12.6亿平方米。若根据华泰证券对2025年全国新开工面积的测算（6.03亿平方米）为基数进行计算，可供新开工的周期约为2.09年。
但该机构同时表示，考虑到部分“闲置土地”的地段和资质不佳，实质开发价值较低，因此简单按新开工面积去计算去化周期参考意义有限，加之部分土地可能面临开工后又停工，各地的实际闲置土地库存压力可能更大。
从楼市风险的角度进行简单测算，这些闲置土地沉淀的资金量可达万亿级。若再算上已开发未完工、已完工未销售的部分，存量土地和存量商品房带来的资金压力更是庞大。
去年四季度以来，房地产市场在一揽子政策措施的作用下出现升温，但考虑到楼市供需关系发生变化的大背景，单独依靠市场层面消化库存，进而化解风险，力度显然是不够的。因此，对存量土地和商品房的收储，显得尤其重要。
在21世纪经济报道的调研中，不少房企人士也表示，政府出面收储存量土地和商品房，是解决企业债务压力的有效措施。
另一方面，收储存量土地和商品房，被认为是“政府下场调节供需”的重要举措，其对于平衡楼市供需关系、稳定市场预期也有着积极效果。
去年11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，标志着搁置了五年的土地储备专项债正式重启。年末，监管部门再度明确扩大专项债的使用范围，允许用于土地储备、支持收购存量商品房用作保障性住房。
今年以来，各地纷纷推进该项措施。2月下旬，广东发行307亿元专项债用于回收闲置存量土地。在这方面，广东已成为走在最前列的省份，也为市场释放了积极信号。
事实上，在今年政府工作报告提到的专项债四个重点用途中，有两个涉及房地产。这一情况本身就足以令房地产从业者感到振奋。再考虑到今年地方政府专项债额度增加5000亿元，用于土地收储和收购存量商品房的额度，大概率会继续提高。
因此可以预见，这项政策将在今年发挥更大的作用，其对于楼市风险的兜底和化解，有望产生积极效果。
当然，房地产风险的化解并非一蹴而就，各项稳楼市措施也需整体推进。专项债收储土地与存量商品房，需要与城市房地产融资协调机制等进行协同配合，再加上促进楼市止跌回稳的有力举措，才能产生更好的效果。
